Worum geht es?

Wir haben im Januar 2018 erste Gespräche zum Kauf einer Wohnung im Bauprojekt "BUWOG The One" der BUWOG, mittlerweile Tochter der Vonovia, geführt. Zu diesem Zeitpunkt haben gerade die ersten Bodenarbeiten stattgefunden.

Dieses Projekt ist als Blockrandbebauung um einen Innenhof mit 10 Aufgängen, darin 231 Wohnungen und 9 Gewerbeeinheiten geplant.

Das interessante hier ist die Lage. "BUWOG The One" befindet sich in der Berliner Europacity. Diese ist ein komplett neues Stadtviertel auf einem riesigen ehemaligen Bahngelände nördlich vom Hauptbahnhof in der Mitte von Mitte:

Laut ihrem Exposé "setzt BUWOG THE ONE mit seinen hochwertigen Eigentumswohnungen neue Maßstäbe in Sachen Wohnqualität".

Dann schauen wir doch mal.

Vertrieb

Nun hat man am Anfang zunächst einmal Kontakt zum Vertrieb. Es ist ganz klar ein (finanzieller) Vorteil, dass die BUWOG die Wohnungen selbst vertreibt. Die in Berlin doch sonst üblichen und ganz erheblichen Marklerkosten von 7,14% fallen hiermit weg.

Der Herr vom Vertrieb scheint aber sichtlich genervt von meinen Fragen, insbesondere wenn es um Änderungswünsche geht. Man hat hier nur die Auswahl zwischen drei Parkettfarben, 8 Grau- und Beigeschattierungen für die Fliesen und zwei Serien für die Bäder. Alles Mittelmäßig, keine Option für etwas hochwertiges.

Auf die Frage, ob man hier gegen Aufpreis etwas ändern kann, kommt nur die patzige Antwort, dass "ja alle Gewerke umgeplant werden müssen, da kostet schon eine geänderte Steckdose erstmal 10.000€". Natürlich ist das für die BUWOG günstiger, aber kann man das als Kunde nicht erwarten? Man kauft schließlich keine Fertiggartenlaube. Da weiß man gleich, dass man als Kunde geschätzt wird.

Friss oder stirb.

Der Kaufvertrag

Wenn man sich dann nun durchgerungen hat, diese Kröte zu schlucken, die Finanzierung geklärt hat und sich für eine Grauschattierung entschieden hat, kann es zum Notar gehen, natürlich mit Anwalt.

Es gibt einige kleinere Ungereimtheiten im Vertrag, die können wir sicherlich zusammen mit dem Notar bereinigen, oder?

Nein, die von der BUWOG Anwesenden haben nicht die nötige Freigabe Vertragsänderungen vorzunehmen. Das hätte man vorher klären müssen. Mein Anwalt wird deutlich, der Herr vom Vertrieb wird unfreundlich, mein Anwalt wird laut. Nicht professionell und sehr unangenehm. Der Notar versichert mir, dass es zwar missverständlich sei, aber genau so gemeint ist, wie ich es gerne hätte.

Und wieder: Friss oder stirb.

Die Bauphase

Es ist nun Ende Februar und das Lange warten beginnt. Laut Planung soll unsere Wohnung Ende März 2019 fertig sein, spätestens im September 2019. Die gesamte Anlage sollte dann spätestens Ende April 2020 fertiggestellt sein.

Der Bau ist gemäß Bauträgerverordnung in sieben Phasen unterteilt zu denen jeweils eine Kaufpreisrate fällig ist (z.B. Erdarbeiten, Rohbau, Rohinstallation etc).

Man kommuniziert nun mit einem "Erwerbermanager". Als ich nun fragte, wann denn die Termine für Besichtigung zu den sieben Phasen wären, sagte man mir, dass es nur zwei Besichtigungstermine während der gesamten Bauzeit gäbe. Man könne ja nicht ständig den Baubetrieb anhalten, weil irgendwelche der 230 Wohnungen besichtigt werden sollen. Wo kommen wir denn da hin?

Friss oder stirb? Nicht ganz. Nach dem ich klar gemacht habe, dass mich ja dann nur zu den zwei Terminen über den Baustand selbst ein Bild machen könne, würde ich dann natürlich auch keine Zwischenraten bezahlen, ging es dann doch mit zusätzlichen Terminen.

Mein Gutachter machte mir insofern wieder etwas Hoffnung, als er augenscheinlich am Rohbau keine größeren Beanstandungen hatte.

Dieser Funken Hoffnung wurde aber zu Nichte gemacht, als sich die Bauarbeiten immer weiter zogen. Es war klar, dass die Wohnung nicht im April 2019 fertig sein würde.

Es zeigte sich bald, dass auch September nicht haltbar sein würde. Es kam ein Schreiben der BUWOG, dass uns dann Gewissheit brachte, bis auf ein kleines Detail: Laut Kaufvertrag wurde ein pauschaler Schadensersatz pro Tag und Quadratmeter vereinbart, der Kosten durch den Bauverzug ausgleichen sollte. Wir zahlten z.B. schon Bereitstellungszinsen an die Bank für das Vorhalten des Geldes und wollten unsere alte Wohnung vermieten.

Dazu stand aber nichts in dem Schreiben. Das würde doch sicher bei einem so großen Unternehmen wie der BUWOG vollautomatisch und fristgerecht ausgezahlt werden, oder?

Natürlich nicht. Ich musste Monat für Monat nachhaken und Mahnungen schreiben, damit ich letztendlich das Geld überwiesen bekam.

Mängel, Mängel, Mängel

Es ist Oktober 2019 und, um Herrn Lütke-Daldrup zu zitieren, das Haus wird "fertiger und fertiger" und wir bekommen eine Einladung zur Vorbereitung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums unseres Hauses. Anwesend sind ein paar Mitarbeiter der BUWUG, des Generalunternehmers PORR, einige wenige Erwerber sowie ein "von der IHK bestellter unabhängiger Gutachter". Mein Gutachter hat leider keine Zeit, aber wozu brauche ich den, wenn es einen "von der IHK bestellter unabhängiger Gutachter" gibt?

Vertrauen ist gut... Ich lasse mir von meinem Gutachter kurz telefonisch die wichtigsten Punkte, allesamt sicherheitsrelevante, erklären. Und wie es sich zeigt, war das nicht schlecht. Denn der "von der IHK bestellte unabhängiger Gutachter" hatte offensichtlich große Freude daran, jeden kleinen Kratzer in der Wand zu dokumentieren, um damit sein Protokoll zu füllen. Auf die wichtigen Dinge kommt er nur, nachdem ich ihn darauf hinweise.

Der Aufzug fährt genau ein Stockwerk und bleibt stecken. Das Gebäude hat keinen barrierefreien Zugang, die Zuwegung zum Haus führt über eine matschige Baustraße entlang von Gerüsten ohne Schutz der Fußgänger. Es fallen noch während der Abnahme Gegenstände vom Gerüst auf den Gehweg.

Na, das kann ja dann bestimmt keine Abnahmeempfehlung geben, oder? Weit gefehlt. Kleine Mängel sieht der Gutachter und empfiehlt die Abnahme.

Wie er später nebenbei in einem Gespräch zugibt, ist der "von der IHK bestellte unabhängige Gutachter" auf allen Baustellen der BUWOG in Berlin tätig.

Das ist uns dann doch zu bunt, und wir bestehen darauf, das Gemeinschaftseigentum nochmal mit einem von uns engagierten Sachverständigen zu überprüfen. Hier wird die Liste der Mängel dann noch länger, es kommen sogar einige sicherheitsrelevante Mängel dazu, zwei konkrete Absturzgefährdungen für Kinder.

Wir lehnen die Abnahme natürlich ab.

Kommunikation

Nun scheint das "Engagement" des Erwerbermanagers etwas zu schleifen. Wir bekommen fast nie Antworten auf Mails, es gibt keine Stellungnahme, keine Zusagen über Termine.

Halbgare Antworten und Ausreden bekomme ich dann ab und zu per Telefon, wenn ich nachfrage. Der Herr bleibt stets freundlich und klingt bemüht, scheint aber nicht in der Lage, eine halbwegs professionelle Kommunikation zu führen bei der man das Gefühlt hat, ernst genommen zu werden.

Friss oder stirb.

Es geht so weiter, wir mussten zweimal die Lieferung der Küche sowie der Geräte verschieben. Da wir das Gemeinschaftseigentum nicht abgenommen hatten, wollte die BUWOG keine Übergabe der Wohnung durchführen.

Ich habe dann darauf gedrängt, dass wir Küche sowie auch Tischler erwarten, woraufhin dann immerhin eine "Technische Abnahme" der Wohnung gemacht wurde ohne dass eine Schlüsselübergabe stattfand. Da ich allerdings für die Vorbereitung und Durchführung der Arbeiten immer wieder den Schlüssel vom Generalunternehmer PORR ausleihen musste, drängt dieser auf eine baldige Übergabe aus Angst vor Schäden in der Wohnung, die ihnen dann zur Last gelegt würden. So haben wir dann im Januar eine Abnahme des Sondereigentums mit Schlüsselübergabe durchgeführt.

Qualität

Nachdem wir nun seit Februar 2020 endlich eingezogen sind, lässt sich sagen, dass die Aussage "BUWOG THE ONE setzt mit seinen hochwertigen Eigentumswohnungen neue Maßstäbe in Sachen Wohnqualität" definitiv nicht zutrifft.

Das fängt mit "kleineren" Dingen an:

• Boden: Das Parkett ist ein vorlackiertes Fertigparkett. An den Kontaktstellen der Platten gibt es spürbare Kanten, da das Parkett nach dem Verlegen nicht abgeschliffen und lackiert wurde. Das hat Stand heute etwa 15 Paar Socken das Leben gekostet.

• Wände: Positiv ist, dass die Decke ca. 2,90m hoch ist, auch die Türen sind recht hoch. Allerdings sind die Trockenbauwände teilweise optisch sehr schief (leider innerhalb des Erlaubten), was zu mehreren Millimeter großen asymmetrischen Spalten zwischen Zarge und Wand geführt hat.

• Lüftung: Es gibt hier ein "Lüftungskonzept", bei dem im Prinzip die ganze Zeit Luft von draußen durch die Wohnung gesogen wird. Ein starker Ventilator auf dem Dach erzeugt dabei ein Unterdruck in den Badezimmern erzeugt. Dieser zieht dann die Luft von draußen durch einen nicht verschließbaren Schlitz über den Fenstern an, die dann weiter unter den Türen durch bis zu 2cm (!) hohe Schlitze gelangt bis zum Lüftungsgitter im Badezimmer gelangt. Im Sommer wird hier natürlich dann warme Luft in die Wohnung gezogen. Das größte Problem hier sind aber die "zu kurzen" Türen. 2cm bei allen Türen ist extrem viel und machen die Wohnung dadurch sehr hellhörig.

• Türen: In einem Projekt in Steglitz wurde z.B. viele Schiebetüren verbaut, bei "BUWOG The One" gibt es im Flur so viele Türen, dass sie teilweise gegeneinander stoßen oder zumindest einfach zu viel Platz wegnehmen.

• Heizung: Es gab Nachbarn, die hatten über den Winter nur max. 17°C in der Wohnung. Die BUWOG tat hier sehr lange nichts, erst Monate später als es im Frühling wieder 25°C draußen waren, brachten sie Temperaturmessgeräte in den Wohnungen an.

• Putz Innenhof: Der Außenputz im Innenhof ist (optisch) eine Katastrophe. Auch hier leider kein Mangel - setzt aber sicherlich keine Maßstäbe.

• Wege: Die Teerflächen der Wege auf dem Hofe tragen sehr auffällige unsaubere Nähte. Das wirkt schlampig und nicht "hochwertig".

• Treppenhaus: Die Fliesen im Treppenhaus sind aus billigstem Betonwerkstein. Schaut man über die Bahngleise zur Lehrter Straße: Dort wurde in den Neubauwohnungen hochwertiger Sandstein verbaut.

Und damit man nicht vergisst auf welchem Stockwerk man sich befindet, gibt es auf jeder Etage das aktuelle Stockwerk als 2m großes farbiges Wandtattoo mit dem Charme eines 70er-Jahre Parkhauses.

• Fenster: Auch in der Lehrter Straße: Dort bekamen alle Fenster mit starker Sonneneinstrahlung elektrisch verstellbare Rollos. Wie sieht es bei "BUWOG THE ONE mit seinen hochwertigen Eigentumswohnungen" aus? Nur die Penthousewohnung ist mit transparenten weißen Gardinen (!) ausgestattet.

• Postboxen: Auch hier kann man sich mal in der direkten Nachbarschaft umsehen: Die anderen Häuser haben alle Postboxen, ähnlich einer DHL Packstation, zugänglich aber nur für Bewohner und für alle Paketdienste. Sehr praktisch, aber nicht zu haben bei "BUWOG The One", was ja "Maßstäbe in Sachen Wohnqualität" setzt.

Und weiter geht es mit gröberen Fehlplanungen:

• Barrierefreiheit: Um offensichtlich mehr Platz für die Gewerbeflächen am Otto-Weidt-Platz zu schaffen, gibt es dort nur einen schmalen Hauseingang mit einer Treppe, der Aufzug ist hier nicht zu erreichen. Stattdessen ist der barrierefreie Zugang zum Haus nur über den Innenhof möglich. Leider ist der Innenhof wiederum nur über Treppen und viel zu steile Rampen erreichbar. Der einzige barrierefreie Zugang ist über das Grundstück des "Weidt Park Corner" möglich, welches aber erst Mitte 2021 fertiggestellt wird. Damit ist aktuell keines der 10 Häuser barrierefrei erreichbar.

• Freie Sicht: Vor einigen Häusern wurden riesige Betonplatten mit kleinen Schlitzen vor den großen Wohnzimmerfenstern angebracht. Diese schatten etwa ein Drittel des Fensters ab. Auf Nachfrage, was das soll, sagt man mir, es sei ein "Sichtschutz". Da würde ich doch die weißen Gardinen aus der Dachgeschosswohnung bevorzugen.

• Tore: Die drei Zugänge zum Innenhof sollten nur mit Schlüssel zugänglich sein. Dazu wurden auch Tore eingebaut. Dann ist wohl aber aufgefallen, dass eines der 10 Häuser nur einen Hauseingang im Innenhof hat. Wäre dieser nur mit Schlüssel zugänglich, könnten keine Besucher, Paketzusteller etc. zu diesem Haus gelangen. Also hat man kurzerhand die Zylinder zugeschweißt, die Tore vor dem Haus neu lackiert und es so dargestellt, als wäre das niemals anders geplant gewesen.

Eigentümerversammlung

Ebenfalls im Februar 2020 gab es die erste Eigentümerversammlung. Als es um den Wirtschaftsplan ging, kam die Frage auf, warum denn im zweiten Entwurf die Instandhaltungsrücklage gestrichen wurde, die die Verwaltung vorgesehen hatte. Die Antwort war ernüchternd: Die BUWOG möchte sich Geld sparen und nicht in die Rücklage einzahlen. Sie haben einfach bei der Verwaltung angerufen und gedroht, den notwendigen ersten Wirtschaftsplan zu blockieren. Sie hatten zu dem Zeitpunkt noch die Mehrheit der Anteile.

Friss oder stirb.

Zusammenfassung

Letztendlich sind wir schockiert über die Art, wie durchgehend von vielen Mitarbeitern mit Kunden umgegangen wird. Bei der BUWOG zählt einzig und allein die Gewinnmaximierung, Qualität steht nur im (rechtlich nicht bindenden) Exposé. Das, was am Ende dabei herauskommt, ist aber allenfalls mittelmäßig.

Wir würden nicht mehr bei der BUWOG kaufen und können das auch niemandem empfehlen.