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by Jan Wedel

Kauf einer Eigentumswohnung

Erfahrungen bei der Suche und dem Kauf einer Eigentumswohnung

Motivation

Ich habe 2012 eine Eigentumswohnung gekauft und bin aktuell auch auf der Suche nach einer weiteren Wohnung. Ich möchte hier ein paar Dinge aufschreiben, die zumindest für mich wichtig waren bzw. noch immer sind und vielleicht dem einen oder anderen helfen können.

Warum sollte sich mir überhaupt eine Wohnung kaufen?

Tja, ich würde mal sagen, weil es aktuell das Beste ist, was man mit seinem Geld machen kann. Da werden mir sicherlich einige widersprechen, aber die Zinsen sind Stand heute (2018) sehr niedrig, wenn nicht gar auf einem historischen Tief. Das bedeutet, auf einem Spar- oder Tagesgeldkonto bekommt man meist weniger Zinsen, als die Inflation an Geld vernichtet. Das wäre also nicht viel besser, als die Socke unterm Bett. Aktien, Aktienfonds, Bitcoins? Kann man machen, dann sollte man sich aber im klaren sein, dass das Glücksspiel ist und man sein ganzes Geld verlieren kann.

Kauft man sich allerdings eine Eigentumswohnung, so helfen einem genau diese geringen Zinsen. Das Geld ist "billig", wie man so salopp sagt. D.h., die Banken bekommen z.B. von der Europäischen Zentralbank für sehr geringe Zinsen Geld was sie dann für einen entsprechenden Zinsaufschlag in Form von Darlehen weiterverleihen. Sie bekommen es also billiger als von Sparern die deshalb so wenig Zinsen bekommen.

Außerdem, wenn man die Wohnung zum Eigennutz kauft, dann kann es einem eigentlich auch egal sein, wenn sie in 10 Jahren nur noch die Hälfte Wert ist. Sofern die Wohnung nicht in Schutt und Asche gesetzt wurde kann man weiter in ihr Wohnen. Hat man eine feste monatliche Rate vereinbart (s.u.), dann kann man hier sehr lange zu zumindest gleichen Konditionen wohnen und ist z.B. nicht Mieterhöhungen unterworfen. Sie ist nicht nur Geldanlage sondern auch Altersvorsorge und ein Wertgegenstand. Ist die Wohnung abbezahlt, kann man für relativ wenig Geld wohnen.

Kauft man eine Wohnung zur Kapitalanlage sieht die Geschichte wiederum anders aus. Wie letztens ein Artikel im Spiegel zeigte, haben sich die Mietpreise von den Immobilienkaufpreisen entkoppelt. Oder anders gesagt, die Kaufpreise steigen viel schneller als die Mietpreise. Das bedeutet, dass man durch Vermietung (außer mit kriminellen Mietpreisen) kaum oder sogar kein Geld verdienen kann. Hier sollte man sich aktuell vielleicht lieber nach anderen Anlageformen umsehen.

Hat man sich nun trotzdem mit dem Gedanken angefreundet, stellt man sich vielleicht die folgende Frage:

Welche Schritte sind notwendig?

Die folgenden Kapitel sollen - mehr oder weniger - chronologisch den Ablauf und die dabei wichtigsten Punkte und Fragen beleuchten.

  1. Kann ich mir eine Wohnung leisten?
  2. Wie finde ich eine Wohnung?
  3. Wie funktioniert die Finanzierung?
  4. Kaufvertrag / Notartermin
  5. Eigentümergemeinschaft

Dazu im Folgenden ein paar Details und Hinweise.

Kann ich mir eine Wohnung leisten?

Die erste und wichtigste Frage ist, "kann ich mir eine Wohnung leisten?" und damit verbunden "Was für eine Wohnung kann ich mir leisten?".

Was ist also wichtig für den Kauf einer Wohnung? Natürlich muss man das nötige Geld haben, aber was genau bedeutet das? Die wenigsten werden sich eine Wohnung aus der Portokasse kaufen, d.h. man ist fast immer auf die Finanzierung bei einer Bank angewiesen. Dort kann man ein Darlehen bekommen. Was das genau ist, kann man im Kapitel Finanzierung klären nachlesen.

Kosten

Es gibt grundlegend zwei Arten von Kosten, einmalige Kosten (Fixkosten) beim Kauf und monatliche Kosten (variable Kosten), die fällig sind bis das Darlehen abgezahlt ist. Man sollte sich für beide genau überlegen, wie viel man jeweils zur Verfügung hat. Und man sollte die Finanzierung immer selbst nachvollziehen und berechnen, auch wenn es manchmal schwierig ist.

Variable Kosten (monatlich)

Schauen wir uns mal die monatlichen Kosten an. Dafür ist natürlich das monatliche Einkommen wichtig. Deshalb lässt sich auch die Bank einige Gehaltsabrechnungen zeigen. Ist man Freiberufler oder Selbstständig, hat man es natürlich schwerer, da das Risiko aus Sicht der Bank höher ist, dass der Darlehensnehmer seine Raten nicht zahlen kann.

Ausgaben

Von diesem Nettoeinkommen, also dem was monatlich überwiesen wird, müssen jetzt alle Kosten abgezogen werden. Und das kann eine ganze Menge sein. Am besten geht man dazu die Kontoauszüge mindestens eines Jahres durch, und schreibt sich die Kosten auf und wie oft diese Fällig werden (monatlich, quartalsweise, halbjährlich oder jährlich).

Dazu zählen z.B.: - Essen, Kleidung, Einkäufe - Kita - Internet, Telefon + Handy - Versicherungen (Auto, Haftpflicht, Hausrat etc.) - Sport / Vereine /Hobby - Kreditkartenabrechnungen - Urlaub - Fernsehen - Tanken - etc.

Herausnehmen kann man dann natürlich die aktuelle Warmmiete (falls man zur Miete wohnt), da diese ja bei einer Eigentumswohnung wegfällt bzw. über das Darlehen bzw. das Hausgeld abgedeckt sind.

Man rechnet jetzt alles von einem Jahr zusammen und teilt dann durch 12 und zieht das vom Nettomonatseinkommen ab, um das pro Monat zur Verfügung stehende Kapital zu bestimmen. Hier sollte noch ein Puffer eingeplant werden, um für Neuanschaffungen (Großgeräte, Auto etc.) noch genügend Geld übrig zu haben.

Nehmen wir mal an, ich habe 2.000€ Nettoeinkommen und im Schnitt 900€ Ausgaben, dann bleiben noch 1.100€ übrig, abzüglich Puffer gehen wir von 1.000€ aus.

Wohngeld

Nur leider kann man die 1.000€ nicht komplett in das Darlehen stecken, denn für jede Wohnung muss man monatlich Wohngeld/Hausgeld bezahlen. Das Hausgeld wird meist neben dem Kaufpreis zu einer Wohnung angegeben, manchmal absolut, manchmal als m2-Preis.

Von diesem Betrag wird der Hausmeister, die Reinigung, die Gartenpflege, die Vorauszahlungen für Heiz- und Stromkosten und Wasser bezahlt. Zusätzlich wird eine Rücklage gebildet. D.h. jeder Eigentümer spart monatlich Geld in einen Topf ein, aus dem Reparaturen und Sanierungen wie z.B. eine neue Heizungsanlage gekauft werden können.

Rücklage

Hier schon mal aufgepasst: Diese Rücklage ist besonders bei Altbauwohnungen wichtig, da hier immer mal etwas kaputt gehen wird. Man muss also auf zwei Dinge achten: Gibt es eine bestehende Rücklage (nachfragen beim Verkäufer/Makler) und wie hoch ist sie? Wann wurde das Haus zuletzt saniert (Heizungsanlage, Stromleitungen, Wasserleitungen, Dach, Fassade). Ist das länger als 15-20 Jahre her, sollte es eine Rücklage geben, da alle 30-40 Jahre eine Sanierung nötig wird, vielleicht aber auch früher. Wenn dann kein Geld in der Rücklage vorhanden ist, dann werden die Eigentümer per Sonderumlage zur Kasse gebeten. Sonderumlage heißt, dass die Kosten durch alle Eigentümer geteilt werden (gemäß Miteigentumsanteilen was ungefähr dem Verhältnis der Wohnungsgröße entspricht). Wenn z.B. eine neue Heizungsanlage für 40.000€ fällig wird und es bspw. 10 gleich große Wohnungen gibt, dann zahlt jeder 4000€. Geld, dass man gerade direkt nach dem Kauf meist nicht mehr hat. Hier ist also Vorsicht geboten. Man sollte das Risiko nur bewusst eingehen, wenn man genügend Kapital zur Verfügung hat.

Und nochmal aufgepasst: Manchmal lassen Verkäufer auch bewusst die Ansparung der Rücklage weg, wenn ihnen das ganze Haus gehört. Dazu muss man sich unbedingt den Wirtschaftsplan zeigen lassen. Wenn hier die Position "Rücklage" fehlt oder zu gering ist, wurde hier vermutlich getrickst um das Wohngeld künstlich klein zu halten. Es kann also sein, dass bei 200€ Wohngeld, nochmal 100€ monatlich drauf kommt, sobald die sich bildende Eigentümergemeinschaft die Bildung einer Rücklage beschließt, was unbedingt notwendig ist. Hier sind 10.000 bis 20.000€ jährlich für das ganze Haus üblich, je nach Zustand.

Ob bzw. was ich mir also für eine Wohnung für 500€/mtl. leisten kann hängt also von einer speziellen Wohnung ab und wie das Hausgeld aussieht. Nehmen wir mal an, das Hausgeld wäre 250€, dann bleiben noch 750€ für das Darlehen. Damit hat man dann die max. monatliche Rate.

Zinsen und Tilgung

Was für eine Wohnung kann ich mir für 750€ monatliche Rate leisten? Das hängt jetzt wiederum von der Finanzierung ab, im speziellen dem Zins- und Tilgungssatz. Man zahlt üblicherweise immer beides mit der monatlichen Rate an die Bank. Zinsen sind das Geld, dass man der Bank dafür zahlt, dass man sich Geld leiht. Man zahlt quasi Miete für das Geld. Tilgung ist der Teil, mit dem das Geld auch wirklich zurückzahlt wird. Würde man keine Tilgung zahlen, würde man seine Schulden nie zurück zahlen können.

Nehmen wir ein einfaches Beispiel:

Ich leihe mir 100€ von meinem Kumpel. Ich vereinbare eine monatliche Rate von 20€. Der Halsabschneider verlangt 10% Zinsen, das entspricht im ersten Monat 10€. D.h., ich tilge ebenfalls 10€ bzw. 10% im ersten Monat. Diese "10%"" sind die Anfangstilgung.

Monat Zinsen Tilgung Restschuld (Saldo)
1 10,00€ 10,00€ 90,00€
2 9,00€ 11,00€ 79,00€
3 7,90€ 12,10€ 66,90€
4 6,69€ 13,31€ 53,59€
(...) (...) (...) (...)

Eigentlich gilt der Zinssatz aber pro Jahr, das macht das Ganze etwas komplizierter. Man kann sich dafür eine Excel-Tabelle bauen oder man nimmt einen Online-Rechner, wie z.B. hier zu finden.

Wie man sieht, wird der Zinsanteil durch die Tilgung geringer. Der Zinssatz ist zwar Fix, aber bezieht sich immer auf die Restschuld. Damit kommen wir zu zwei einfachen Regeln:

  1. Der Zinssatz sollte so gering wie möglich sein. Hier kommt es auf jede Stelle nach dem Komma an, denn man zahlt ggf. die Zinsen über Jahrzehnte ab.
  2. Die Tilgung sollte so groß wie möglich sein, damit man möglichst schnell das Darlehen abbezahlt bekommen.

Meist gibt man die monatliche Rate vor, dann kann man zusammen mit dem Zinssatz die mögliche Anfangstilgung bilden. Letztere ist meist auf ein Minimum von 1% beschränkt. Um mal ein konkreteres Beispiel zu nehmen:

Art Wert
Darlehenssumme 300.000€
Zinssatz 2%
Monatliche Rate 1.000€
Jährliche Rate 1.000€ * 12 = 12.000€
Zinsen / Jahr 300.000€ * 2% = 6.000€
Anfangstilgung 6.000€ / 300.000€ = 2%

Man kann sich natürlich auch analog dazu eine nötige monatliche Rate aus einem vorgegebenen Zinssatz und einer Wunschtilgung berechnen. Es gibt auch andere Finanzierungsmethoden, bei denen die Rate nicht gleich bleibt. Das würde ich aber mal aus Gründen mangelnder Planbarkeit nicht empfehlen.

Der Zinssatz wird durch viele Faktoren beeinflusst:

  1. Darlehenssumme
  2. Zinsbindung / Laufzeit
  3. Extras (Sondertilgung, Variable Tilgung)
  4. Eigenkapital

Dazu später mehr im Abschnitt Finanzierung.

Fixkosten

Nun kommen wir zu dem unangenehmeren Teil. Neben den monatlichen Zahlungen gibt es auch Zahlungen, die einmal beim Kauf fällig werden. Der Grund, warum sich viele keine Eigentumswohnung leisten können, sind die Nebenkosten und des Eigenkapital.

Eigenkapital

Fangen wir mal mit dem Eigenkapital an. Möchte ich z.B. eine Wohnung kaufen, die 200.000€ kostet und ich benötige das gesamte Geld, ist das eine 100% Finanzierung. Habe ich allerdings 20.000€ zur Verfügung und bringe diese ein, reden wir von einer 90% Finanzierung bzw. 90% Beleihung. Die 20.000€ sind das Eigenkapital. Je höher das Eigenkapital, des niedriger der Zinssatz.

Grunderwerbssteuer, Notar & Maklercourtage

Jetzt wird es aber noch etwas komplizierter. Neben dem Verkäufer (Kaufpreis) und der Bank (Zinsen) möchten noch ein paar mehr Parteien mitverdienen:

Partei Art der Kosten Höhe
Das Bundesland Grunderwerbssteuer Unterschiedlich, 6% in Berlin
Der Notar Der Notar fungiert als Vermittler zwischen Verkäufer und Käufer, bereitet den Kaufvertrag vor und hält die Summe auf einem Notaranderkonto. ca. 2%
Der Makler Marklercourtage / Provision - Die meisten Wohnungen werden von einem Makler vertrieben, der die Anfragen kanalisiert und die Aufwände des Verkäufers verringert. (5,9-7,14% in Berlin)

D.h., man muss bis zu 15,14% zusätzlich zu dem Kaufpreis einplanen, mindestens aber 8% wenn man Glück hat und der Verkauf nicht über ein Makler geht. Bei 200.000€ sind das stolze 30.000€ die man zusätzlich einmal bezahlen muss. Wir sind nun schon bei 50.000€, die wir einmalig beim Kauf bezahlen müssen.

Die Nebenkosten müssen bezahlt werden, hat allerdings noch mehr Kapital zu Verfügung, sollte man es definitiv mit einbringen und nicht in irgendeine Anlage stecken.

Also, welche Wohnung kann ich mir nun leisten?

Wir sehen also, die Frage ist leider nicht ganz so einfach zu beantworten und hängt von vielen Faktoren ab. Man muss sich das im Grunde zurückrechnen bzw. mit konkreten Zahlen befüllen.

Man könnte folgende ein paar Annahmen treffen...

  • 1.000€ monatliches Kapital zur Verfügung
  • wir gehen mal von 1/3 Hausgeld aus, also grob 350€
  • Es bleiben 650€ für die Finanzierung übrig
  • Wir gehen mal von einem schlechten Zinssatz aus, z.B. stand heute 3.5%
  • Wir wollen 2% Anfangstilgung haben
  • Eigenanteil 0€ (100% Beleihung)
  • x ist die Finanzierungssumme
  • maximaler Kaufpreis = x + Eigenanteil

((2% + 3%) * x) / 12 = 650€

x = 650€ * 12 / 5% = 156.000€

Unter den oben genannten Voraussetzungen könnte ich mir jetzt also eine Wohnung bei 156.000€ Finanzierungssumme leisten was unter den aktuellen Bedingungen leider nicht gerade viel ist. Der Wert wird größer, je größer der Eigenanteil, je kleiner der Zinssatz und Anfangstilgung.

Ändern wir mal die Parameter:

  • Zinssatz 2%
  • Anfangstilgung 1%
  • Eigenanteil 20.000€

x = 650€ * 12 / 3% = 260.000€

So kommen wir jetzt mit dem Eigenanteil auf 280.000€ maximalem Kaufpreis. Schon besser. Allerdings haben wir jetzt eine geringere Tilgung in Kauf genommen und damit auch eine längere Laufzeit was wiederum höhere Zinskosten über die gesamte Laufzeit bedeutet.

Wie finde ich eine Wohnung?

Das ist leider gar nicht so einfach. Man sucht auf diversen Webanbietern nach bestimmten Kriterien. Man sollte diese Suche aber nicht zu sehr einschränken, denn wenn man nicht unbeschränkt viel Geld zur Verfügung hat (wer hat das schon?) kann man sich schon mal darauf einstellen, dass man Kompromisse machen muss. Lage, Kaufpreis, m2 Preis (dieser sorgt für bessere Vergleichbarkeit), Provision, Größe und sonstige Features (Aufzug, Stockwerk, Alt/Neubau, ruhige Straße), auf ein paar dieser Kriterien muss man verzichten.

Es gibt noch ein paar Dinge, die man beachten sollte. Sucht man z.B. einen Stellplatz, Garage etc. für ein Auto, so muss man hier noch einiges Drauflegen. Aktuell zahlt man für einen Tiefgaragenstellplatz in einem Neubauprojekt bis zu 50.000€. Wenn das wichtig ist, muss das mit in den Kaufpreis einkalkulieren.

Und um es nochmal klar zu sagen: Genau wie auf dem Mietmarkt sind Schnäppchen rar, wenn nicht sogar höchst unwahrscheinlich. Wir haben uns bestimmt hunderte Wohnungen online angeschaut und an die 40 in die nähere Auswahl genommen und teilweise besichtigt. Jede Wohnung, die ungewöhnlich günstig ist, hat meist einen signifikanten Nachteil.

  • Oh, Neubau und so günstig? Die Wohnung liegt direkt an der Autobahn
  • Sanierter Altbau und so günstig? Die Wohnung liegt im Erdgeschoss an der Hauptstraße und ist größtenteils sehr dunkel.
  • Schöner Altbau in gute Lage und so günstig? Die Wohnung wurde seit 40 Jahren nicht mehr saniert.
  • und so weiter und so fort...

Wie ein altes Sprichwort sagt: Niemand schenkt dir was. Eine Wohnung ist kein Kinderspielzeug, das günstig auf Ebay-Kleinanzeigen verkauft wird und man ein Top-Schnäppchen machen kann. Die Verkäufer und noch mehr die Makler machen sich sehr viele Gedanken und werden eine Wohnung selten unter Marktwert verkaufen, meist eher deutlich darüber. Bei vermeintlich günstigen Wohnungen wird man schnell ein Auge dafür entwickeln, was an der Immobilie nicht stimmt. Wichtig ist also eher, die überteuerten Wohnungen herauszufiltern bzw. entsprechend zu verhandeln. Bei letzterem ist wichtig, möglichst gleich dem Makler einen Maximalpreis zu nennen (der möglichst unter dem Kaufpreis liegt) um dann eine gute Verhandlungsposition zu haben.

Makler

Dies ist der wohl unangenehmste Teil. Die meisten Wohnungen werden von Maklern angeboten. D.h. sie übernehmen im Namen des Verkäufers sämtliche Kommunikation mit den potentiellen Käufern, erstellen in der Regel Fotos, ein Exposé, ein Eintrag auf Immobilienbörsen und treffen sich zu einer Besichtigung. Was vor 10 Jahren noch unangenehm war, ist bei den aktuellen Kaufpreisen von über 500.000€ in Berlin ein wirklich wesentlicher Teil der bar zu zahlenden Nebenkosten. In Berlin ist der gesetzte Maximalsatz 7,14% der in 95% der Fälle auch voll ausgeschöpft wird. Es gibt ein paar wenige Maklerbüros die 5,9% nehmen. Teilweise sind Neubauprojekte nicht provisionspflichtig, allerdings sind die Maklerkosten hier einfach in den Kaufpreis eingerechnet. Es gibt ein paar mutige private Verkäufer, die meist nach ein paar Wochen von Maklern überredet werden, ihre Wohnung doch über einen Makler zu annoncieren.

Hier ist auch Vorsicht geboten: Einige Wohnungen werden von mehreren Maklern angeboten. Zusätzlich gibt meist eine Anfrage nach dem Exposé einer Wohnung als Abschluss eines Maklervertrages (viele schicken per Mail ihre ganzen AGBs mit etc.). Wenn ich nun später die gleiche Wohnung bei einem anderen Makler günstiger sehe bzw. direkt beim Verkäufer anfrage und sie kaufe, könnte es sein, dass der erste Makler beim Verkäufer den Käufer erfragt und feststellt, dass man schon mal angefragt hat und so die Provision bekommen möchte. Man sollte hier also etwas vorsichtig sein und das Kleingedruckte in den Mails lesen.

Man kann auch immer versuchen zu verhandeln, also nicht nur bei der Wohnung sondern auch bei der Provision. Bei den aktuellen Verkaufspreisen erzielen die Makler astronomische Provisionen - einige von ihnen sind gewillt auf einen Teil zu verzichten.

Gutachter

Egal ob man eine Bestandswohnung oder eine Neubauwohnung kauft - man sollte sich genau anschauen, was man kauft. Bei einer Besichtigung sollte man sich alles genau anschauen, und auf verschiedene Dinge achten:

  • Gibt es neue Fenster (ISO-Fenster) bzw. in welchem Zustand sind diese?
  • Ist der Keller trocken?
  • Hat die Fassade Risse bzw. bröckelt diese?
  • Wie sieht es mit der Heizungsanlage aus?

Hier hilft ein Gutachter, der einen für ein paar hundert Euro begleitet und mit Erfahrung und geschultem Auge Probleme findet, auf die man selbst nie gekommen wäre.

Auch bei einem Neubauprojekt sollte man einem Gutachter die Baubeschreibung vorlegen und ihn auch ein paar mal mit auf die Baustelle nehmen, da bestimmte Probleme nur während der Bauphase gut zu sehen sind und nach Verputzung nicht mehr sichtbar sind (z.B. Dämmung).

Es kann gut sein, dass der Gutachter einiges finden wird, man muss sich deswegen aber nicht gleich vom Kauf abwenden. Man sollte sich nur im Klaren über das Risiko sein. Sind das Probleme die man allein zu tragen hat oder betrifft es die gesamte Gemeinschaft?

Außerdem kann man auch den Verkäufer verpflichten, die Mängel zu beheben. Dies muss aber im Kaufvertrag aufgenommen werden. Man sollte sich hier nicht auf mündliche Zusagen des Maklers verlassen. Das ist nach dem Kauf Schall und Rauch.

Wie funktioniert die Finanzierung?

Hier sollen erst einmal ein paar Begriffe geklärt werden.

Begriff Erklärung Beispiel
Kaufpreis Wer hätte es gedacht, der Preis der Wohnung. Sagen wir mal 300.000€.
Grunderwerbs- steuer Die Steuer des Bundeslandes auf den Kauf einer Wohnung. In Berlin 2018 6% des Kaufpreises. In meinem Beispiel also 6% * 300.000€ = 18.000€.
Notargebühren Der Kauf einer Wohnung muss im Grundbuch des Landes eingetragen werden. Dies kann man nicht selber tun, sondern nur ein Notar. Dieser fertigt in der Regel auf den Kaufvertrag an. Dies lässt er sich mit 2% des Kaufpreises vergüten. 2% * 300.000€ = 6.000€.
Maklerprovision Ein Prozentsatz des Kaufpreises der einmalig bei Kauf zu zahlen ist wenn die Immobilie über einen Makler angeboten wird. 5 - max. 7,14% in Berlin 7,14% * 300.000€ = 21.420€
Nebenkosten Dies ist die Summe aus Grunderwerbssteuer, Notargebühren und ggf. Maklerprovision. Diese kommen on-top auf den Kaufpreis und müssen in der Regel über das Eigenkapital abgedeckt werden, und werde nicht von der Bank mitfinanziert. In Berlin sind das summa summarum bis zu 15,14% * 300.000€ = 45.420€ die vom Käufer beim Kauf einer 300.000€ teuren Wohnung bar gezahlt werden müssen!
Gesamt- finanzierungs- bedarf Das ist die Summe, die der Käufer insgesamt Bar und durch Finanzierung bezahlen muss. Also, Kaufpreis + Nebenkosten 300.000€ + 45.420€ = 345.420€
Eigenkapital Das ist alles an Geld, das man zusätzlich Bar (d.h. man kann nachweisen, dass es auf einem Konto liegt) zur Verfügung hat. Z.B. durch sparen, Aktien, von Eltern etc. Man sollte aber davon absehen, sie Geld von anderen Freunden und Verwandten zu leihen. Das gibt nur Ärger. Dies ist ein wichtiger Teil um den Zinssatz zu reduzieren. Und, mit diesem Kapitel muss man die Nebenkosten bezahlen können. Alles darüber kann man nutzen, um den Zinssatz zu drücken. Sollte im Beispiel mindestens 45.420€ sein. Sagen wir mal wir haben 75.420€ auf der hohen Kante.
Eigenanteil Dies ist der Teil des Eigenkapitals, der nach Abzug aller Nebenkosten übrig bleibt. Im Beispiel sind das 30.000€.
Beleihung (oder X%-Finanzierung) Dies ist das Verhältnis aus (Kaufpreis - Eigenanteil) / Kaufpreis. Also der Prozentsatz am Kaufpreis den die Bank zahlt. Dieser Satz ist entscheidend wichtig für den Zinssatz. Bei 0€ Eigenanteil hätte man also logischer Weise 100% Beleihung bzw. eine 100%-Finanzierung. Bei 30.000€ Eigenanteil hätte man dann eine 90%-Finanzierung.
Darlehenssumme Das ist der Fremdfinanzierungsbedarf. Also das was die Bank stellen muss. Das ist Kaufpreis - Eigenanteil. 300.000€ - 30.000€ = 270.000€.
Zinsbindung Die Zinsbindung ist die Zeitspanne in Jahren, bei denen die Bank garantiert, den zum Vertragsabschluss definierten Zinssatz nicht zu ändern. Üblich sind 10, 15, oder 20 Jahre.
Rate Die monatliche Rate, die man an die Bank zahlt. z.B. 750€ monatlich.
Zinsen Der Teil der Rate, den man als Gebühr für den Kredit an die Bank zahlt.
Tilgung Der Teil der Rate, der nach Abzug der Zinsen übrigbleibt und der dafür genutzt wird, die Schulden zurückzuzahlen.
Sondertilgung Dies ist eine Möglichkeit zusätzlich zu der Ratenzahlung zu Tilgen, also seine Schulden reduzieren. Dies ist meist einmal pro Jahr möglich, mindestens 2.500€, maximal 5% des Darlehenssumme. 2.500€ - 13.500€
Variable Tilgung Manche Banken bieten an, die monatlich Rate und damit implizit die Tilgung zu verändern, bspw. einmal im Jahr
Laufzeit Dies ist die Anzahl von Monaten bzw. Jahren, die es benötigt, die Darlehenssumme voll zurückzuzahlen. Dies ist sehr wichtig, denn man möchte ja nicht noch zur Rente Schulden haben. Die Laufzeit ist abhängig von der Darlehenssumme, dem Zinssatz, der monatlichen Rate und ggf. von Sondertilgung. Bei 1.000€ mtl. Rate, 270.000€ Darlehenssumme und 3% Zinssatz pro Jahr sind das 38 Jahre.
Darlehen Ein Darlehen ist im Prinzip ein Kredit. Man schließt einen Darlehensvertrag mit der Bank ab und diese gibt einem Geld und man zahlt es nach und nach in Raten zurück. Was ist also der Unterschied? Ein Darlehen ist Zweckgebunden, es darf nur für den Kauf der Wohnung verwendet werden. Deshalb will die Bank auch sämtliche Details wie Kaufvertrag, Teilungserklärung etc. wissen. Man kann also nicht, falls die Wohnung nach Abschluss des Darlehensvertrages spontan etwas günstiger wird, von dem Rest ein Auto kaufen. Solch eine Verwendung wird schon dadurch verhindert, dass man das Geld nie direkt bekommt. Es wird auf ein Notaranderkonto, eine Art Treuhandkonto, überwiesen und der Notar überweist es dann dem Verkäufer wenn die Wohnung übergeben wurde.

Businessmodell der Bank

Warum gibt einem die Bank Geld? Zunächst zahlt man der Bank Zinsen. Bei einer Finanzierung von 270.000€, einer monatlichen Rate von 1.000€ und einem Zinssatz von 3%p.a. sind das über 180.000€ (!) über eine Laufzeit von fast 40 Jahren. Man zahlt also der Bank insgesamt fast 70% der Darlehenssumme als Zinsen zurück. Zusätzlich gehört der Bank die Immobilie solange, bis das Darlehen abbezahlt wird und dient somit als Pfand.

Daraus folgt noch eine Erkenntnis: Die Immobilienfinanzierung ist für die Bank so lukrativ, dass sie eigentlich kein Interesse hat, dass man das Geld möglichst schnell zurückzahlt. Deshalb kostet die Option auf Sondertilgung z.B. extra und ist gedeckelt (meist 5%). Will man den gesamten Kredit auf einmal zurückzahlen, zahlt man einen einen relativ hohen Betrag, ein Art Einnahmeausfallkompensation.

Sondertilgung

Sondertilgung ist ein wichtiger Bestandteil. Man sollte sie immer vertraglich vereinbaren und auch nutzen, wenn man kann. Denn dadurch reduziert sich die Restschuld auf die dann Zinsen gezahlt werden. Es macht also einen Unterschied, ob ich dieses Jahr 10.000€ sonder-tilge oder diese in meinen Socken stecke und erst 3 Jahre später sonder-tilge.

Zinsbindung

Ist der Kredit vor Ende der Zinsbindung noch nicht abbezahlt, so muss man mit der Bank neu verhandeln. Hier muss man also etwas spekulieren, wie sind die Zinsen heute und wie werden sie vielleicht in 10 oder 20 Jahren sein? Sind die Zinsen aktuell sehr niedrig (was sie 2018 sind) ist die Wahrscheinlichkeit sehr hoch, dass sie in der Zukunft steigen. Dann sollte man eine möglichst hohe Zinsbindung wählen. Sonst muss man alle Eventualitäten einplanen. Schließt man jetzt mit 2% Zinssatz und muss im Zweifel in 10 Jahren einen Zinssatz von 5% akzeptieren, droht Zahlungsunfähigkeit bis zum Verlust (Zwangsversteigerung) der Wohnung. Hier also lieber auf Nummer sicher gehen und eine möglichst hohe Zinsbindung wählen. Hier muss man auch ein wenig suchen, nicht alle Banken bieten bspw. eine Zinsbindung von 20 Jahren an. Natürlich erkauft man sich diese durch einen höheren Zinssatz.

Bereistellungszinsen

Ja, es wird noch komplizierter. Was passiert eigentlich, wenn man das Darlehen hat aber aus irgendeinem Grund das Darlehen noch nicht abgerufen werden kann (bsw. Bei Ratenzahlung in einem Neubau)? Dann fallen Bereitstellungszinsen an. Das sind üblicherweise 0,25% der noch nicht ausgezahlten Darlehenssumme pro Monat, also 3%p.a. Die Bank freut sich also nicht, dass das Geld noch nicht verwendet wird, im Gegenteil. Wenn man schon frühzeitig weiß, dass man nicht die Gesamte Summe sofort abrufen kann, dann kann man eine bereitstellungszinsfreie Zeit vereinbaren, die man natürlich - wie sollte es auch anders sein - mit einem Zinsaufschlag bezahlt.

Mehrere Darlehen

Manchmal kann es sich auch lohnen, mehr als ein Darlehen zu nehmen. Hier kann man dann etwas flexibler mit Darlehenssumme, Zinssatz und -bindung, Tilgung, Sondertilgungsmöglichkeit sowie Bereitstellungszinsfreie Zeit "spielen". Das kann sich allerdings ggf. lohnen.

Vergleichen, vergleichen, vergleichen

Man sollte nicht nur bei einer Bank schauen. Es gibt Vergleichsportale und Online-Finanzierungsberater. Es gibt auch Finanzierungsberater, die zu einem nach Hause kommen, einem noch mal alles erklären und für einen ein günstiges Angebot suchen. Für diese zahlt man meist nicht, sie bekommen eine bankenunabhängige Provision bei Vermittlung. Am Ende sollte man alle gegeneinander ausspielen, um sich die besten Konditionen zu sichern.

Aber auch hier Achtung: Die Berater können nicht immer alle Produkte und Arten von Finanzierungen anbieten. Außerdem berechnen viele z.B. nur die Finanzierung bis zum Ende der Zinsbindung bzw. danach einfach mit dem Anfangszinssatz weiter. Rechnet man mit einem realistischeren Zinssatz, dann kann sich das Finanzierungsende um 10-15 Jahre nach hinten verschieben und damit deutlich teurer werden.

Zum Vergleich gibt es eigentlich ein paar wesentliche Kriterien: Die gesamte Laufzeit, die Zinsbindung und die bis zur kompletten Tilgung gezahlten Zinsen.

Darlehensvertrag

Hat eine Bank gefunden, so muss man den Darlehensvertrag unterschreiben. Hierzu muss man eine Menge an Informationen liefern (Exposé, Blankokaufvertrag, Schufa, Gehaltsnachweise etc.). Hier ist nochmal zu bedenken, dass es trotz einer unverbindlichen Zusage an verschieden Dingen scheitern kann. Ist man z.B. Freiberufler kann es schwer werden, Angestellte haben es leichter. Bei teuren Wohnungen (über 500.000€) wird meist auch von der Bank ein Gutachten angefertigt. Auch hier könnten nochmal Probleme aufkommen, deshalb sollte man schon vorher einen Gutachter hinzugezogen haben.

Hat man den Darlehensvertrag unterschrieben, so bekommt man meist von der Bank nochmal einen Stapel Papier zum unterschreiben. Viel wichtiger ist allerdings, das ab jetzt (bzw. genauer gesagt aber der schriftlichen Darlehenszusage) eine zweiwöchige Widerrufsfrist. Das ist extrem wichtig, denn in dieser Zeit sollte auch der Notartermin inkl. Unterschrift des Kaufvertrages stattfinden. Tut man das nicht, und es läuft irgendwas am Notartermin schief und der Kauf findet nicht statt, dann muss man das Darlehen trotzdem nehmen und die Zinsen zahlen obwohl man keine Wohnung hat. Natürlich zahlt einem die Bank das gelt auch nicht einfach auf das Girokonto aus und man sollte sich schnellstens eine andere Wohnung suchen.

Versicherungen

Die meisten Banken wollen neben der Wohnung selbst noch einen zusätzlichen Pfand in Form einer Risikolebensversicherung, die man meist über die gesamte Darlehenssumme abschließt. Dies sorgt dafür, dass im Todesfall die Versicherung den Hinterbliebenen die gesamte Summe auszahlt und diese damit die Restschuld begleichen können ohne aus der Wohnung geworfen zu werden. Diese ist meist nicht sehr teuer.

Je nach Tätigkeit kann es Sinn machen eine Berufsunfähigkeitsversicherung abzuschließen. Diese ist aber im Vergleich zur Risikolebensversicherung sehr teuer. Hier muss man also abwägen. Ich als Software-Entwickler könnte vermutlich noch blind, im Rollstuhl und mit einem Arm meiner Tätigkeit (eingeschränkt) nachgehen und habe mich deshalb dagegen entschlossen. Das muss also jeder für sich entscheiden.

Kaufvertrag / Notar

Hat man das Objekt seiner Wahl gefunden und die Finanzierung steht, so muss man nun zum Notar, um den Kaufvertrag zu unterschreiben.

Hier ist eines wichtig: Der Notar ist nicht der "Freund" des Käufers. Er ist im besten Falle neutral. Allerdings wird dieser meist vom Verkäufer ausgesucht und ist somit finanziell abhängig und möchte sein schickes Büro in Bestlage weiter bezahlen können. Er wird den Käufer also nicht auf rechtliche Tricks, Formulierung oder fehlende Paragraphen hinweisen, die zum Nachteil des Käufers sind. Im Regelfall liest der Notar lediglich den Kaufvertrag vor. Die Notargebühren (~2% des Kaufpreises) zahlt man im Wesentlichen für die Erstellung des Kaufvertrages (auch das nicht notwendigerweise, oft kommt der KV vom Verkäufer), die Grundbuchabfragen und Einträge. Zusätzlich haftet der Notar für rechtliche Korrektheit des Kaufvertrages, nicht aber für legale aber nachteilige Klauseln.

Auch hier sollte man nicht an falscher Stelle sparen und sich einen Anwalt nehmen, der vorher den Kaufvertrag unter die Lupe genommen hat und beim Termin anwesend ist.

Sollte es vorab mit dem Käufer ein paar Absprachen geben, müssen diese im Kaufvertrag unbedingt aufgenommen werden. Verspricht der Verkäufer beispielsweise, auf seine Kosten die Balkone zu renovieren, dann muss das in den Kaufvertrag aufgenommen werden. Eine mündliche Zusage bzw. Aussagen aus dem Exposé oder des Maklers sind nicht bindend und somit deutlich schwerer einzuklagen (wenn überhaupt).

Änderungswünsche sollten dem Verkäufer frühzeitig mitgeteilt werden, denn oft dürfen die Vertreter des Verkäufers zum Notartermin gar nichts mehr am Kaufvertrag ändern. Das sollte also rechtzeitig vorher geklärt sein.

Eigentümergemeinschaft

Hat man endlich die ganzen Strapazen hinter sich, dann ist man nach Abschluss des Kaufvertrages (hoffentlich) glücklicher Eigentümer. Man zahlt dann seine monatliche Rate und das Haus/Wohngeld.

Hat meine eine Wohnung gekauft, dann ist man automatisch Mitglied einer Wohneigentümergemeinschaft, kurz WEG. Hier zu gibt es meist einmal im Jahr eine ordentliche Eigentümerversammlung bei der meist vorab definierte und von der Verwaltung und den Eigentümern vorgeschlagene Themen bzw. Tagesordnungspunkte besprochen werden. Teilweise gibt es dazu Beschlüsse, d.h. es wird abgestimmt, wie verfahren werden soll. Z.b. "Soll ein Fahrradständer im Hof errichtet werden?" "Soll das Treppenhaus gestrichen werden?" "Welche Firma soll beauftragt werden?"

Verwaltungsbeirat

In jeder Gemeinschaft gibt es meist einen gewählten Verwaltungsbeirat aus üblicherweise 3 Personen. Das sind quasi die "Klassensprecher" der WEG. Die meisten Eigentümer werden sich bei der Wahl drücken, ich kann nur empfehlen, sich hier wählen zu lassen. Als Verwaltungsbeirat bekommt man sehr viel mit und kann oft auch Entscheidungen im Namen der WEG treffen, ohne diese zu befragen. Die meiste Arbeit macht normalerweise die Verwaltung, wenn sie gut ist. Das einzig aufwändige ist meist die Nebenkostenabrechnung bei der man eine Menge Papier durchgehen muss.

Verwaltung

Die Verwaltung ist ein essenzieller Bestandteil der WEG. Ersteinmal muss eine WEG auch eine Verwaltung haben (man darf sich nicht selbst verwalten), darüber hinaus ist die Verwaltung der Motor, der alles am Leben hält. Sie kümmert sich um die Handwerker, Hausmeister, Angebote und Reparaturen und vieles mehr. Wichtig ist, dass man einen direkten und festen Ansprechpartner hat, der die WEG kennt und betreut und der vor allem auch erreichbar ist. D.h. per Telefon und E-Mail.

Am Anfang hatte meine WEG eine sehr schlechte Verwaltung, die sich um nichts gekümmert hat, uns viele Dinge schuldig war und selten bis nie telefonisch erreichbar war bzw. per nicht geantwortet hat. Nach einer Weile beschlossen wir, die Verwaltung zu Wechseln. Normalerweise ist eine Verwaltung für 2 Jahre von der WEG bestellt und kann daher gekündigt bzw. nicht verlängert werden. Man ist also nicht gezwungen, eine bestimmte Verwaltung beizubehalten, im Gegenteil: Die Verwaltung ist ein von der WEG bezahlter Dienstleister und sollte auch so agieren. Wenn sie das nicht tut weil sie z.B. nie erreichbar ist, E-Mails nicht beantwortet oder vielleicht versäumt, eine Versammlung anzukündigen, dann sollte man das zunächst mal bemängeln, sollte sich nichts ändern, so muss man sich nach einer neuen Verwaltung umschauen. Ggf. hat man sogar ein Sonderkündigungsrecht. Am besten tut organisiert man sich mit den anderen Eigentümern, gibt es einen Verwaltungsbeirat, dann könnte dieser die Aufgabe übernehmen. Ist eine neue Verwaltung gefunden, so hilft diese meist gerne bei der Kündigung der alten Verwaltung.

Fazit

Ich war ganz ehrlich selber überrascht, wie viel sich zu diesem Thema schreiben lässt. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Wohneigentum ein recht kompliziertes Unterfangen sein kann. Es gibt viele Parteien, die gerne daran mitverdienen wollen und die einem vorgaukeln, im Interesse des Käufers zu agieren. Da das aber in der Realität meist nur eingeschränkt der Fall ist, wäre es grob fahrlässig, sich nicht intensiv mit der Materie zu beschäftigen, sei bei der Suche oder der Finanzierung einer Wohnung. Der verschwendete Gehirnschmalz ist allerdings gut angelegt und kann viel Geld und böse Überraschungen verhindern bzw. für klare Erwartungen und ein minimiertes Risiko sorgen.

Dann kann ich nur eines sagen: Viel Erfolg!